چرا باوجود رکود در بازار مسکن، شاهد افزایش اجاره‌بها هستیم؟ افزایش قیمت‌ها از چه الگویی تبعیت می‌کند؟
رکود در بازار مسکن در حوزه خریدوفروش است. اکنون بازار مسکن به‌شدت در بخش فروش دچار رکود است. می‌توان گفت بخش خرید مسکن از دسترس خارج‌شده و امکان خرید خانه نه‌تنها برای طبقه متوسط بلکه برای طبقه بالاتر از متوسط هم دشوار شده است. البته اجاره‌بهای مسکن موضوع دیگر است. امکان اینکه به خاطر گرانی و تورم کالاها، موضوع افزایش نرخ اجاره‌بها را حذف یا از آن عبور کنیم، وجود ندارد. بالاخره یک فرد یا یک خانواده باید خانه‌ای اجاره کنند و سقفی بالای سر داشته باشند. به نظر می‌رسد به میزانی که خرید خانه از دسترس خارج‌شده به همان میزان بازار اجاره داغ است و افرادی که متقاضی پیدا کردن ملک مناسب برای سکونت هستند، زیاد شده‌اند.
موضوع اجاره مسکن از حوزه کلی مسکن متفاوت است. در وضعیت فعلی اقتصاد کشور با تورم زیادی مواجه است، قطعاً اجاره مسکن نیز متأثر از تورم است. تورم تمام کالاها را گران کرده است بر میزان اجاره‌بها هم تأثیر می‌گذارد. مالک ملکش را اجاره می‌دهد، ولی وقتی همه‌چیز در برابر چشم او گران شده پس مطمئناً مالک در قرارداد اجاره از قوانین ملی مسکن و طرح افزایش 25 یا ۲۰ درصدی دولت تبعیت نخواهد کرد. مصرف این قوانین و این طرح‌ها بیشتر در حد حرف و روی کاغذ باقی می‌ماند. این طرح‌ها در شرایط فعلی رعایت نمی‌شوند. چون درنهایت مالک تعیین‌کننده است. مستأجر که نمی‌تواند شب را در خیابان بخوابد، مجبور است از خواسته مالک تبعیت کند. مالک می‌تواند با قراردادی شفاهی و قول و قرار خصوصی با مستأجرش به‌راحتی قانون را دور بزند.
یکی از مهم‌ترین وعده‌های آقای ریسی در جریان انتخابات 1400 حل مشکل مسکن بود. شما عملکرد دولت را در عمل به وعده‌های خود در حوزه مسکن چگونه ارزیابی می‌کنید؟
صحبت درباره طرح ملی مسکن در دولت وجود دارد ولی تأثیر چندانی در بازار مسکن نداشته است. تا اینجا که هر چه بوده بیشتر در حد حرف، مصوبه، دستور و کاغذبازی بوده یا اینکه برنامه‌ای جزئی در ادامه طرح‌های قبلی مسکن، مثل مسکن مهر و ... منتشرشده است. به‌طورکلی دولت در یک سال گذشته نتوانسته تحولی در بخش مسکن به وجود بیاورد یا نگاه مثبتی را با طرح‌های خود در حوزه مسکن همراه کند.
به نظر شما آسیب‌ها و معضلاتی که در پی افزایش قیمت‌ها در حوزه مسکن و اجاره‌بها به وجود می‌آید چیست؟
افزایش نرخ اجاره‌بها تغییر و تحول در الگوهای اجاره ملک به وجود می‌آورد. خانوارها در پایان هرسال قرارداد اجاره‌بها به دلیل مشکلات اقتصادی یک طبقه یا محله پایین‌تر می‌روند و جمعیت پله‌پله به سمت حاشیه شهر در حال لیز می‌خورند. حاشیه شهرها اشباع می‌شوند و اجاره‌بها هم به طرز غیرقابل‌مهاری در آن مناطق بالا می‌رود. پیش‌بینی می‌شود که پایین‌شهر و بالا شهر از هم مجزا خواهند شد و بین دوطبقه اجتماعی فاصله‌ای عمیق و قابل‌رؤیت به وجود خواهد آمد.
اکنون وضعیت سکونت در حاشیه شهر تهران سنگین شده و هر چه افرادی که برای سکونت یک طبقه پایین‌تر می‌آیند بیشتر می‌شوند، تراکم در جنوب و حاشیه شهر بیشتر خواهد شد. این مناطق از دیرباز بستر معضلات و آسیب‌های اجتماعی بوده‌اند. افزایش جمعیت در این مناطق کنترل و نظارت بر آن را سخت‌تر خواهد کرد. قطعاً اتفاقات تلخی نظیر گور خوابی، پشت‌بام نشینی، اجاره راه‌پله‌ها و آپارتمان‌های چند خانواری و نظایر آن‌ها بیشتر دیده خواهد شد. معضل مسکن و اجاره‌بها در شهرهای بزرگ به‌ویژه تهران پیچیده و چندوجهی شده است.
مسئولیت مشکلات مسکن با کدام نهاد یا سازمان است؟
به نظر من گروه‌های مختلف در بحرانی شدن مشکلات مسکن دخیل هستند. مجلس با مسئولیت وضع قوانین و نظارت بر حسن اجرای آن‌ها و دولت به‌عنوان مجری و اداره‌کننده امور در این وضعیت سهیم هستند. به نظر من مشاورین املاک هم به این قضیه دامن می‌زنند. این صنف ضابطه گریز است. بازار خریدوفروش مسکن راکد است، مشاورین املاک از طریق بازار اجاره امورات خود را می‌گذرانند و بر آتش آن می‌دمند. درآمد آن‌ها درصدی از اجاره‌بهاست و هر چه قرارداد بیشتری ببندند، بیشتر سود می‌کنند.
اکنون همه اعتقاددارند که ملک برای سرمایه‌گذاری کالایی خوب و مطمئن است و ملک دیگر یک کالای مصرفی نیست. ولی تأمین هزینه مسکن و اجاره‌بها به‌عنوان کالایی مصرفی و نیاز اولیه و ضروری از توان و اقتصاد مردم خارج‌شده است.
آیا می‌توان به مهاجرت معکوس به‌عنوان یک‌راه نجات فکر کرد؟
مهاجرت معکوس در حالتی تعریف می‌شود که شهرهای کوچک رونق پیدا کنند و شرایط مطبوع زیست را بازیابند تا شهروندان ترجیح دهند به شهرستان‌ها و روستاهای پدری و اجدادی خود برگردند. چون اگر آنجا رونق و سروسامان پیدا کند مهاجرت به دور شدن از شهرهای بزرگ و معضلاتش می‌ارزد. مهاجرت معکوس حالت انتخابی، آگاهانه و داوطلبانه دارد. اما ما امروز با یک مهاجرت معکوس و اجباری سروکار داریم. این نوع مهاجرت علی‌رغم میل باطنی است چون شما به‌جایی برمی‌گردید که دیگر دوست ندارید آنجا زندگی کنید. در این وضعیت مهاجر می‌داند که در آن‌طرف خبری از آسایش، رفاه، شغل و امکانات نیست. حتی می‌توان گفت بعد از تجربه زندگی در شهرهای بزرگ، بازگشت به مناطق مبدأ سخت است. چون این مناطق حداقل جاذبه‌های خود را برای مهاجر ازدست‌داده است. ضمن اینکه امروز بیشتر مناطق کشور از خشک‌سالی، نبود اشتغال و مشکلات معیشتی رنج می‌برند. در این نوع مهاجرت چراغ روشن و مثبتی دیده نمی‌شود.