واگذاری زمین رایگان به خانواده های متقاضی مسکن در تهران شروع شده است. آیا با اجرای چنین طرح هایی می توان پیش بینی کرد که بازار مسکن تکانی بخورد و نرخ متعادل شود؟
مافیایی که پشت مسکن قرار دارد قدرتمند است. خرده مالکین دردسرساز تاریخ معاصر پشت داستان املاک قرار دارند. از طرفی نهادهای قدرتمندی مثل بانک ها سود کلانی از بخش مسکن برای خود تعریف کرده اند. از این رو بسیاری از مقامات با وجود حرف هایی که در حوزه مسکن می زنند، قادر نیستند تغییری در وضعیت ایجاد کنند.
مساله زمین یکی از چالش های حوزه ساختمان است با وجود وسعت بالای سرزمین و ظرفیتی که در مورد زمین داریم، تعریف حریم برای شهر ها موجب کمبود صوری زمین شده است، این کمبود سهم بالایی در هزینه تمام شده مسکن دارد.
واگذاری زمین رایگام می تواند کمکی به بخش ساختمان داشته باشد، زیرا افزایش عرضه را سبب می شود.
البته عرضه در تنگنا قرار ندارد از 29 میلیون خانه ای که ثبت شده است تنها 26 میلیون سکنه دارد و حدود 3 میلیون واحد مسکونی خالی داریم.
علاوه بر واگذاری زمین دولت طرح دیگری را دنبال می کند. در قالب طرح های فرزند آوری و طرح های حمایتی سازمان هایی نظیر بهزیستی و کمیته امداد، طرح شهر های جدید ساخته شده یا در حال اجرا است که حدود 57 شهر جدید تعریف شده که 27 شهر در نوار ساحلی خلیج فارس است. این آمار امیدوار کننده است و در صورت اجرا می تواند با افزایش عرضه،کاهش قیمت مسکن را به دنبال داشته باشد.
اما مهمترین اقدامات دولت، باید اقدامات قانونی و تلاش برای سر و سامان دادن به حوزه مسکن باشد. قیمت هایی که امروز درج می شود و بر مبنای آن ها خرید و فروش صورت می گیرد واقعی نیست. این قیمت ها ارتباطی با بهای تمام شده مسکن ندارند.
دولت پیش از اینکه بخواهد 4 میلیون واحد مسکونی بسازد که تبعاتش افزایش پایه پولی را به است، باید بازار کنونی را ساماندهی کند. ظرفیت های این بازار در حد لازم است و بسیاری از کمبود ها در طرف عرضه، صوری است. شاهد بالا بودن دپوی مسکن هستیم و مسکن سرمایه ای آمار بالایی دارد.
آیا نقش منفی بانک ها در بازار مسکن شناسایی شده است؟ با توجه به سمت و سوی بانکداری، آیا سیاست در حوزه مسکن به نتیجه می رسد یا خیر؟
عملکرد بانک ها در بخش ساختمان ضعیف و بد است. در اکثر کشور های دنیا بهترین و به صرفه ترین وام ها، وام های مسکن هستند. زیرا مسکن نیاز ضروری است و دولت ها از برآورده شدن نیاز های ضروری جامعه حمایت می کنند.
بانک های 120 میلیون تومان از وام 480 میلیون تومانی را قبل از پرداخت به عنوان اوراق دریافت می کنند و عملا این مبلغ را پرداخت نمی کنند. ولی در مرحله مطالبه کل مبلغ و اقساط رقم اولیه وام را می گیرند.
ارائه تسهیلات با 18 یا 23 درصد در دنیا منسوخ شده است به ویژه در مورد نیاز های ضروری جامعه، کشوری در جهان وجود ندارد که وام 18 یا 23 درصدی را با یک چهارم قیمت بفروشد. بانکداری حتی در کشور هایی که از مکاتب اقتصاد لیبرالی و اقتصاد آزاد تبعیت می کنند هم در برابر نیاز جامعه به مسکن چنین رفتاری ندارند.
از سویی بانک های ما اقدام به خرید و دپوی گسترده مسکن کرده اند درحالیکه مسکن جزو نیاز های ضروری جامعه است. بانک ها با ایجاد شوک های روانی، معاملات صوری و آگهی های کاذب سعی در افزایش قیمت مسکن دارند.
بانک ها با تصویب وام هایی که رسانه ای می شود ولی به ندرت پرداخت شده، مثل وام ودیعه مسکن تلاش زیادی در بحران سازی و افزایش قیمت مسکن دارند. بانک ها با خرید گسترده ملک و تلاش برای افزایش قیمت املاک وثائق لازم برای اخذ وام های بیشتر از بانک مرکزی را دریافت می کنند و موجب افزایش افسار گسیخته نقدینگی در جامعه می شوند.
طرح ارائه زمین رایگان خانواده هایی را شامل می شود که بیش از چهار فرزند دارند، به این ترتیب طبقه متوسط از خدمات نهضت ملی مسکن کنار گذاشته می شود. آیا می توان گفت این طرح ایجاد رضایت در قشر رای دهنده دولت را هدف قرار داده است؟
جامعه در ارتباط با مسکن، وضعیتی شکننده دارد. اختلاف زیادی بین بهای تمام شده و قیمت ها در بازار مسکن و اجاره بها وجود دارد.
هر تلاشی برای ساماندهی بازار مسکن می تواند به ورشکستگی چندین بانک بیانجامد. ما تلاش کردیم قانون بهای تمام شده مسکن را در مجلس به تصویب برسانیم ولی مقاومت هایی سرسختانه در برابر این مصوبه وجود داشت.
بخش هایی از جمله بانک ها حداکثر سوء استفاده را از بحران های بازار مسکن می برند. بانک ها در مسیر بنگاه داری هستند و با سرمایه گذاری در حوزه مسکن، بخش بزرگی از این بازار مرا به دست گرفته اند.
اگر قرار باشد طرح هایی که به واقعی شدن قیمت مسکن می انجامد اجرا شوند، شاهد ورشکستگی چندین بانک خواهیم بود.
دولت بار ها خواستار فروش املاک مازاد بانک ها شده است ولی سیستم بانکداری کشور مقاومت می کند. جهش های صددرصدی بازار مسکن منشا و منبع درآمد بدون دردسر بانک ها شده است. بانک ها با گرفتن سپرده های مردم و سرمایه گذاری در بازار مسکن به سود های کلانی دست پیدا کرده اند. مردم در فشار هستند ولی در این بین زور بانک ها به دولت می چربد و در این معادله دولت ها چاره ای نمی بینند جز اینکه مشکلات مردم را نادیده بگیرند زیرا به عقیده من بانک ها بخش بزرگی از اقتصاد را به گروگان گرفته اند.
بانک ها با ایجاد موج های بزرگ امنیت روانی، دولت را مجبور می کنند نیاز ها و فشار های وارد شده به مردم را نادیده بگیرند تا از ورشکستگی بانک ها جلوگیری شود.