روند رشد اجاره‌بها
به گزارش همشهری آنلاین، بر اساس اطلاعات مرکز آمار در سال ۱۳۹۰، میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران معادل ۲ میلیون و ۴۱ هزار تومان و میانگین قیمت اجاره ماهانه یک مترمربع زیربنای مسکونی معادل ۱۲ هزار و ۹۵۰ تومان اعلام‌شده است.
بر این اساس، در ابتدای سال ۹۰، نسبت ارزش مسکن و درآمد اجاره سالانه ملک (شاخص P/R) در شهر تهران معادل ۱۳.۱ برابر بوده است.
این در حالی است که در همین گزارش، میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی شهر تهران در اردیبهشت ۱۴۰۱ معادل ۳۶ میلیون و ۲۴۷ هزار تومان و میانگین قیمت اجاره ماهانه یک مترمربع زیربنای مسکونی در همین بازه زمانی معادل ۱۲۶ هزار و ۹۰۰ تومان برآورد شده و بر همین مبنا، در اردیبهشت امسال، نسبت ارزش مسکن و درآمد اجاره سالانه ملک (شاخص P/R) در شهر تهران به مرز ۲۴ برابر نزدیک شده است.
این تغییر قابل‌توجه در شاخص P/R، نشان‌دهنده کاهش بازده املاک استیجاری بی‌واسطه جهش قیمت مسکن است؛ اما بررسی روند ۱۰ ساله شاخص‌های قیمت مسکن، اجاره و شاخص تورم نشان می‌دهد اصلاح شاخص P/R نباید و نمی‌تواند از محل بالاتر بردن شاخص اجاره محقق شود بلکه نیازمند اصلاح جدی در مناسبات بازار مسکن، خروج آن از فهرست کالاهای سرمایه‌ای و مقابله با جهش‌های قیمتی بی‌معنای آن است.
نسبت افزایش قیمت مسکن
و اجاره با تورم
بررسی آمارهای رسمی نشان می‌دهد از ابتدای سال ۱۳۹۰ تا پایان اردیبهشت امسال، شاخص تورم مصرف‌کننده در اقتصاد ایران ۱۰۸۰ درصد رشد کرده و از ۱۰۰ واحد به ۱۱۸۰ واحد رسیده است. در این وضعیت، آمارها حاکی از این است که رشد شاخص قیمت مسکن در طول این بازه زمانی ۶۰۰ درصدی بیش از رشد شاخص تورم بوده و شاخص آن با جهش ۱۶۷۶ درصدی، از ۱۰۰ واحد در سال ۱۳۹۰ به ۱۷۷۶ واحد در اردیبهشت امسال رسیده است. آمارها حاکی از این است که بازه سرمایه‌گذاری ریالی در بازار مسکن به ۱.۶ برابر رشد نرخ تورم می‌رسد.
اهمیت این نکته از جایی شروع می‌شود که شاخص بازار اجاره نیز در کنار شاخص‌های تورم و مسکن موردبررسی قرار گیرد چراکه طبق گواهی آمارهای رسمی، شاخص قیمت اجاره از ابتدای دهه ۹۰ تا پایان اردیبهشت امسال ۸۸۰ درصد رشد کرده و از ۱۰۰ واحد به ۹۸۰ واحد رسیده و در مقایسه با روند شاخص مسکن، پیروی بسیار معقول‌تر از نرخ تورم مصرف‌کننده داشته است.
بر این اساس، برای تداوم روند بلندمدت شاخص‌های مسکن، اجاره و تورم، باید اصلاحاتی در بازار مسکن انجام شود و این بازار را به روند قبلی برگرداند. آن گونه که در نمودار منتشرشده در این گزارش نیز مشهود است، روند قیمت مسکن شهر تهران از اواسط سال ۱۳۹۶ تغییر کرده و با شیبی بسیار تندتر از شاخص‌های اجاره و تورم اوج گرفته است درحالی‌که روند قبلی شاخص‌های بازار اجاره و تورم مصرف‌کننده تداوم پیداکرده و نوسان آن اندک بوده است.
راهکار خروج از بحران اجاره‌بها
جزئیاتی که معاون وزیر راه و شهرسازی درباره بسته مدیریت اجاره‌بهای مسکن ارائه داده حاکی از این است که بسته دوم در ۳ بخش کلی تدوین‌شده که بخش نخست آن مربوط به تشدید عرضه خانه‌های خالی به بازار مسکن بوده و اقدام دوم بحث افزایش تولید در قالب پروژه‌های حمایتی مسکن است. اقدام سوم در این بسته، کنترل بازار است که بخشی با مصوبات دولت انجام‌شدنی است و پیشنهادهای آن در جلسه روز یکشنبه دولت مطرح خواهد شد. بخش دوم این موضوع نیز مربوط به قوانین موردنیاز برای کنترل بازار است که روز گذشته در جلسه سران مطرح و مصوبات آن برای کوتاه مدت دریافت خواهد شد.
اگر بسته سیاستی جدید دولت در اجرای گام نخست موفق عمل کرد، در گام دوم باید روابط موجر و مستأجر را همانند کشورهای توسعه‌یافته تغییر دهد تا هم هزینه اجاره‌نشینی از طریق افزایش دوره قراردادها کاهش پیدا کند و هم راه برای اعمال سیاست‌های حمایتی دولت در حوزه اعطای مشوق به موجران و پرداخت یارانه به مستأجران کم‌درآمد باز شود.
البته این مسئله نیازمند همراهی قوای سه‌گانه و اصلاح و تنقیح قوانین موجود در حوزه مالکیت است. در این میان، راه‌اندازی شرکت‌های اجاره‌بها حرفه‌ای می‌تواند خلأ حضور رقیب در بازار اجاره سنتی را برطرف کرده و دست دولت را در اصلاح مناسبات بازار اجاره بدون تغییر روابط موجر و مستأجر و قوانین حوزه مالکیت باز کند اما بزرگی بازار اجاره شهری در ایران به قدری است که این شرکت‌ها بهار در موارد خاص قادر به اثرگذاری کلان نیستند و دولت ناگزیر است گام‌های اول و دوم را برای خروج از بحران اجاره بردارد.