سقوط خانه‌سازی
به گزارش آفتاب نیوز؛ سال گذشته در شهر تهران برای ساخت ۴۰ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی پروانه توسط شهرداری تهران صادر شد.۱۴۰۰ درواقع هفتمین سال رکود سنگین سرمایه‌گذاری ساختمانی در تهران بود، اما این سال در مقایسه با شش سال قبل از آن (سال‌های ۹۴ تا ۹۹) خود واجد یک رکورد بی‌سابقه شد. درواقع شمار ساختمانی که در تهران در وضعیت نرمال سالانه بین ۸۰ تا ۱۰۰ هزار واحد مسکونی بود، از سال ۹۴ به بعد به حدود ۶۰ تا ۶۵ هزار واحد کاهش پیدا کرد، اما این وضعیت نیز پایدار نبود و پارسال حجم ساختوساز از کف رکوردی چند سال قبل از آن نیز پایین‌تر رفت و به ۴۰ هزار و ۵۰۰ واحد رسید.
عوامل ایجاد رکود در بازار ساختوساز مسکن
جهش بی‌سابقه قیمت مسکن در سال‌های ۹۷ تا ۹۹، پرتاب متقاضیان مصرفی خرید ملک به بیرون بازار به دلیل عدم تناسب بین سطح قیمت‌ها و استطاعت خریداران و درنتیجه کاهش تقاضای پایدار مسکن در بازار و درنهایت از بین رفتن قدرت خرید خانه اولی‌ها ناشی از تورم، اثر به مراتب بیشتری بر وضعیت ساختوساز داشته است. در بازاری که به دلیل وضعیت خاص ناشی از جهش و نبود قدرت خرید متقاضیان مسکن، سازنده‌ها در فروش واحد‌های خود ناکام هستند، روندی شکل می‌گیرد که عملاً دو سر باخت محسوب می‌شود؛ به این معنا که هم سازنده‌ها و هم متقاضیان خرید مسکن، بازنده این روند خواهند بود.
افزایش دوباره سطح قیمت‌ها
سازنده‌ها به دلیل ناتوانی در فروش واحد‌های تکمیل‌شده با توجه به فاصله زیاد سطح قیمت‌ها با استطاعت اغلب متقاضیان مصرفی ملک عملاً نمی‌توانند سیکل سرمایه‌گذاری ساختمانی را از سر بگیرند. این موضوع به کاهش ساختوساز جدید منجر می‌شود و درنتیجه کمبود عرضه آپارتمان در بازار مسکن نتیجه آن خواهد بود. در بازاری که عرضه با کمبود مواجه است، قیمت مسکن قاعدتاً با افزایش روبه‌رو خواهد شد و سازنده‌ها با مشاهده این وضعیت که خرید و فروش با افزایش دوباره سطح قیمت‌ها دشوارتر می‌شود، بیش از پیش از سرمایه‌گذاری ساختمانی جدید پرهیز می‌کنند.
افزایش دستمزد تورم‌زاست
مقصود از مارپیچ تورم و دستمزد این است که در غیاب سیاست پولی مناسب، سعی می‌شود برای مبارزه با کاهش قدرت خرید خانوارها، از افزایش حداقل دستمزد استفاده شود. این در حالی است که نفس افزایش دستمزد خود موجب بالاتر بردن تقاضا برای کالا و خدمات خواهد شد و چون در سمت عرضه کالا و خدمات، افزایشی رخ نمی‌دهد، درنهایت این اقدام خود تورم‌زا خواهد بود چراکه به دنبال افزایش تقاضا باعرضه ثابت، قیمت انواع کالا و خدمات رشد خواهد داشت. پدیده مارپیچ تورم و دستمزد حکایت از اثر متقابل افزایش دستمزد برافزایش تورم و مسیر نزولی اقتصادی که شهروندان در چنین شرایطی می‌پیمایند، دارد.
نبود استطاعت خرید ناشی از تورم مسکن
ماجرا از این قرار است که سازنده‌ها به دلیل شرایط ناشی از جهش و رکود بازار معاملات ملکی در چند سال اخیر، با عدم وجود تقاضای خرید مؤثر در بازار مسکن روبرو هستند که در حال حاضر فقدان این تقاضا به دلیل نبود استطاعت خرید ناشی از تورم مسکن دردسرساز شده است. به این ترتیب سازنده‌ها از فروش واحد‌های تکمیل‌شده سال‌های اخیر ناتوان هستند و این در حالی است که اصل این ناتوانی در فروش، خود به کاهش عرضه منجر می‌شود و کاهش عرضه پدیده‌ای است که به‌طور طبیعی به افزایش تورم در بازار مسکن منجر خواهد شد.
درنهایت در خرداد امسال فقط برای ساخت ۱۶۰۰ واحد مسکونی پروانه صادرشده که تقریباً برابر با شمار ساخت در فروردین امسال (ماه نیمه تعطیل بازارها) است و این یعنی خرداد ۱۴۰۱ وضعیتی «شبه تعطیل» در بازار فعالیت‌های ساختمانی داشته است. اتفاقاً در خردادماه میانگین قیمت مسکن در معاملات شهر تهران با رشد ماهانه ۵/ ۸ درصدی همراه شد که طی حدود سه سال قبل از آن بی‌سابقه بوده است. به این ترتیب جهش دوباره قیمت مسکن در ماه پایانی بهار امسال، رکود دوباره تولید مسکن را رقم زد. فعالان ساختمانی عنوان می‌کنند که به دلیل تورم مصالح و نبود قدرت خرید، عملاً عایدی ساختوساز کاهش پیداکرده و به حدود ۳۰ تا ۳۵ درصد رسیده است؛ این در حالی است که آن‌ها معتقدند در صورتی که وضعیت تورمی در بازار‌های مختلف مهار نشود، نگهداری ساختمان‌های نیمه‌تمام برای آن‌ها به‌صرفه‌تر خواهد بود و ارزش دارایی آن‌ها به این ترتیب حفظ می‌شود.
راهکار
در بهار امسال حدود هشت هزار واحد مسکونی نوساز و تازه ساز معامله‌شده که در مقایسه با صدور شش هزار و ۲۰۰ پروانه ساختمانی، روایتگر بر هم خوردن تعادل حداقلی بین عرضه و تقاضای این واحدهاست. شرایط ایدئال این است که میزان ساختوساز از میزان تقاضا پیشی بگیرد.
آنچه بیش از هر چیز سبب شده سازنده‌ها از بازار فعالیت ساختمانی در تهران خارج شوند، نا اطمینانی نسبت به آینده است و این در حالی است که تمرکز سیاست‌گذار بخش مسکن به جای رفع این نا اطمینانی، بر تقویت عرضه به شکل ساخت گلخانه‌ای مسکن در قالب طرح مسکن‌سازی یک‌میلیونی است. از دیدگاه کارشناسان، سیکل معیوب شکل‌گرفته در بازار ساختوساز در صورتی از کار خواهد افتاد که به واسطه اقداماتی از جنس اقتصادی و غیراقتصادی در داخل و خارج از بازار مسکن، از نا اطمینانی به آینده کاسته شود.
کلیدی‌ترین برنامه دولت برای نجات بازار مسکن از رکود عمیق ساختوساز می‌تواند مهار تورم باشد که اقدامی امیدآفرین تلقی می‌شود و فعالان بازار‌های مختلف ازجمله سرمایه گذاران ساختمانی را به از سر‌گیری فعالیت تحریک می‌کند. همچنین کاهش ریسک ناشی از وضعیت متغیر غیراقتصادی یعنی مذاکرات رفع تحریم‌ها می‌تواند به ثبات اقتصادی و مهار تورم کمک کند. اگر بهبودی در آمار ساختوساز حاصل نشود و شمار بهار در سه فصل بعدی امسال هم تکرار شود، کل تعداد واحد‌های مسکونی که مجوز ساخت برای آن‌ها صادرشده در پایان امسال به حدود ۳۰ هزار واحد می‌رسد که معادل یک فصل فعالیت ساختمانی در وضعیت طبیعی بازار (پیش از جهش مسکن در سال ۹۷) است.